¿Cuándo se paga ISR al vender una propiedad?
Cuando una persona física vende un inmueble en México, la ganancia obtenida (diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado) puede estar sujeta al Impuesto sobre la Renta (ISR). El notario que formaliza la operación es responsable de calcular y retener provisionalmente este impuesto al momento de la escrituración.
¿Existe alguna exención de ISR para casa habitación?
Sí. La Ley del ISR contempla una exención para la enajenación de casa habitación. Los requisitos son:
- El inmueble debe haber sido utilizado como casa habitación del contribuyente.
- La ganancia obtenida no debe exceder 700,000 UDIS (equivalente aproximado a varios millones de pesos, que varía según el valor de la UDI al momento de la venta).
- El vendedor no debe haber aplicado esta exención en los tres años anteriores.
- Se deben acreditar los comprobantes de que el inmueble fue su residencia (recibos de servicios, estados de cuenta, etc.).
¿Cómo se calcula la ganancia acumulable?
El cálculo del ISR en bienes raíces sigue esta metodología:
- Precio de venta: El monto pactado en la compraventa.
- Costo de adquisición actualizado: El precio original de compra, ajustado con el factor de actualización del INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) desde la fecha de adquisición hasta la venta.
- Deducciones permitidas: Inversiones en construcciones, mejoras, comisiones pagadas, impuestos y derechos notariales de la compra, también actualizados.
- Ganancia = Precio de venta − (Costo actualizado + Deducciones actualizadas).
Deducciones permitidas al vender un inmueble
La ley permite deducir los siguientes conceptos, siempre que se tengan comprobantes fiscales:
- El costo original de adquisición del inmueble.
- Inversiones realizadas en construcciones, ampliaciones y mejoras (con facturas).
- Gastos notariales, impuestos y derechos pagados en la compra original.
- Comisiones pagadas a agentes inmobiliarios por la venta.
- Avalúos practicados.
Tasa del ISR para personas físicas en enajenación de inmuebles
El ISR por enajenación de inmuebles puede pagarse de dos maneras:
| Modalidad | Descripción |
|---|---|
| Tasa del 35% sobre la ganancia acumulable | Se acumula a los demás ingresos del año en la declaración anual |
| Tasa opcional del 35% sobre la ganancia dividida entre años de tenencia (máx. 20 años) | Puede resultar en una tasa efectiva menor si la propiedad se tuvo por muchos años |
El notario realizará una retención provisional. Al presentar tu declaración anual ante el SAT, podrás determinar si hay un saldo a favor o a pagar.
Documentación clave que debes conservar
- Escritura de compra original con sellos del Registro Público.
- Facturas o recibos de mejoras y construcciones realizadas.
- Comprobantes del pago de gastos notariales en la compra.
- RFC y certificado digital vigente para la declaración.
¿Qué pasa si no declaro la venta de mi propiedad?
El SAT cruza la información de las operaciones notariales con las declaraciones de los contribuyentes. No reportar una venta inmobiliaria puede derivar en determinaciones fiscales, multas y recargos considerables. Siempre es preferible declarar correctamente con el apoyo de un contador o asesor fiscal especializado en bienes raíces.
Conclusión
Vender una propiedad implica obligaciones fiscales que, si se conocen con anticipación, se pueden manejar de manera eficiente. Documenta todas tus inversiones en el inmueble desde el momento de la compra, conserva tus facturas y asesórate con un profesional para maximizar tus deducciones y cumplir correctamente con el SAT.